Mesures favorisant la construction

La loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013 autorise le gouvernement à adopter par voie d'ordonnances huit mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction et lever certains freins à la construction de logements tout en préservant les espaces naturels et en luttant contre l'étalement urbain.

L'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme

Elle est relative :

• au renforcement du contrôle de l'intérêt à agir du requérant

Articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 du Code de l'urbanisme

Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation.

Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.

La preuve de l'intérêt à agir du requérant est au nombre des conditions de recevabilité du recours devant le Juge administratif.

• à la régularisation de l'autorisation attaquée aprés instance

Article L. 600-5 du Code de l'urbanisme

Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation.

• à la régularisation en cours d'instance de l'autorisation attaquée

Article L. 600-5-1 du Code de l'urbanisme

Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations.

• à la demande de dommages et intérêts contre l'auteur d'un recours malveillant

Article L. 600-7 du Code de l'urbanisme

Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel.

Lorsqu'une association régulièrement déclarée et ayant pour objet principal la protection de l'environnement au sens de l'article L. 141-1 du code de l'environnement est l'auteur du recours, elle est présumée agir dans les limites de la défense de ses intérêts légitimes.

• à l'encadrement de la transaction relative au désistement du recours en annulation

La principale mesure pour lutter contre les recours malveillants est d'exiger l'enregistrement des transactions relatives au désistement d'un recours dirigé contre un permis.

Article L. 600-8 du Code de l'urbanisme

Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature.

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l'objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent à raison du préjudice qu'ils ont subi.

Le régime de déclaration des transactions de désistement auprès de l'administration fiscale est inscrit au Code général des impôts :

La transaction prévoyant, en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager (article 635 du CGI).

Les transactions mentionnées au 9° du 1 de l'article 635, qui ne sont tarifées par aucun autre article du présent code, sont exonérées de l'imposition fixe prévue au premier alinéa (article 680 du CGI).

Décret d'application de l'ordonnance n° 2013-879 du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l'urbanisme

L'ordonnance n° 2013-888 du 3 octobre 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement

Cette ordonnance crée une procédure intégrée pour le logement (PIL) inspirée de la déclaration de projet.

Cette procédure permettra, pour les projets d'aménagement ou de construction d'intérêt général comportant principalement la réalisation de logements au sein des unités urbaines de mettre en compatibilité les documents d'urbanisme ;  d'adapter des normes supérieures dans des délais beaucoup plus courts.

Le nouvel article L. 300-6 du Code de l'urbanisme définit le champ d’application et les modalités de la PIL. Sont concernées les opérations d'aménagement ou les constructions destinées principalement à l'habitation, à caractère public ou privé, présentant un caractère d'intérêt général et situées dans une unité urbaine au sens de l'INSEE. Ces projets permettront d'assurer, à l'échelle de la commune, la diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l'habitat.

Le texte prévoit :

• les autorités compétentes pour engager cette procédure ;
• les documents pouvant être mis en compatibilité (PLU, SCOT…) ou faire l’objet d’une adaptation (schémas directeurs d'aménagement et de gestion des eaux, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, directives territoriales d'aménagement, plans de prévention des risques naturels relatifs aux risques d'inondation à cinétique lente dans les zones urbaines d'un PLU hors champs d'expansion des crues…) ;
• la possibilité pour l'autorité ayant décidé l'engagement de la procédure intégrée pour le logement de transmettre le projet aux autorités compétentes pour délivrer les autorisations requises pour sa réalisation. Il est procédé à une seule enquête publique ouverte et organisée par le représentant de l'Etat dans le département et portant à la fois sur l'adaptation des documents concernés et sur la mise en compatibilité des documents d'urbanisme.

Les dispositions de cette ordonnance entreront en vigueur le 1er janvier 2014.

L'ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement

Elle met en place différentes mesures pour favoriser l'offre nouvelle de logement et faciliter les projets de construction de logement :

• dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande (pour connaître la liste des communes, consulter le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts) ;
• dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique (pour connaître la liste des communes, consulter le décret n° 2013-671 du 24 juillet 2013 déterminant la liste des agglomérations et des établissements publics de coopération intercommunale mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation et la liste des communes mentionnées au septième alinéa du même article ).

Pour freiner l'artificialisation des espaces agricoles et naturels, l'ordonnance prévoit que cette nouvelle offre de logement doit être prioritairement développé dans le secteurs déjà urbanisés disposant d'un potentiel de surélévation ou de transformation des bâtiments à autre usage que de logement.

L'objectif de l'ordonnance est de lever les difficultés inhérentes à certains projets de densification, dans les zones tendues. Elle donne la possibilité à l'autorité chargée de délivrer le permis de construire, de déroger aux règles du plan local d'urbanisme relatives au volume, au gabarit, et à la densité des constructions concernant :

• l'alignement de hauteur sur les constructions mitoyennes.
• la surélévation d'immeuble ;
• les transformations de bureaux en logements ;
• l'obligation d'aires de stationnement pour les logements dès lors que le projet est situé à proximité des transports collectifs.

De plus, des dérogations à certaines règles de construction, parfois nécessaires pour réaliser des projets de surélévation, pourront être accordées s'il est techniquement impossible d'appliquer les prescriptions en question. Des mesures compensatoires pourront alors être demandées.

Décret d'application de l'ordonnance n° 2013-891 du 3 octobre 2013 visant à favoriser la construction de logements

L'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement

L'ordonnance met fin pour les opérations de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) à la pratique de la garantie d'achèvement intrinsèque qui se contente d'exiger que l'opération réponde, au moment de la vente, à certaines conditions permettant de présumer que l'opération sera menée à son terme.

Elle rend ainsi obligatoire pour le vendeur la souscription d'une garantie d'achèvement extrinsèque. Pour toutes les opérations de vente en l'état futur d'achèvement, la garantie devra obligatoirement être prise auprès d'une banque, d'un établissement de crédit, d'une entreprise d'assurance agréée ou d'une société de caution mutuelle. Le but est de sécuriser les acquéreurs en cas de défaillance du promoteur. L'ordonnance insère l'article L. 261-10 dans le Code de la construction et de l'habitation.

Elle s'applique aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015. .