L'aménagement urbain

Les zones d’aménagement concerté

Articles L. 311-1 et suivants du code de l’urbanisme

Une ZAC est une zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique, ou un établissement public y ayant vocation, décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains, notamment ceux acquis ou à acquérir en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.

La ZAC est créée par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de ZAC.

Les ZAC réalisées à l’initiative de l’État, des régions, des départements ou de leurs établissements publics ou concessionnaires ainsi que celles situées, en tout ou partie, à l’intérieur d’un périmètre d’opération d’intérêt national sont créées par le préfet. Préalablement à la création, le préfet sollicite l’avis de l’organe délibérant de la ou des communes ou de l’EPCI concernés. L’avis est réputé émis à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la réception du dossier de création par le maire ou le président de l’EPCI.

La commune ou l’EPCI ayant pris l’initiative de la création de la zone constitue un dossier de création approuvé par son organe délibérant.

Le dossier de création de la ZAC comprend notamment un rapport de présentation, un plan de situation, un plan de délimitation du ou des périmètres composant la zone, une étude d’impact. Le rapport expose l’objet et la justification de l’opération, comporte une description du site et de son environnement, indique le programme prévisionnel des constructions à édifier dans la zone, précise les motifs pour lesquels, au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur et de l’insertion dans l’environnement naturel ou urbain, le projet a été retenu.

La délibération approuvant le dossier précité porte création de la ZAC. Elle en détermine le périmètre ou les périmètres, indique le programme global prévisionnel des constructions à réaliser à l’intérieur de la zone, mentionne le mode de réalisation choisi et précise le régime applicable au regard de la taxe locale d’équipement.

L’aménagement et l’équipement de la zone sont conduits dans le respect des règles d’urbanisme applicables dont celles relatives au PLU si la commune est dotée de ce plan. Ils sont :

• soit conduits directement par la personne publique qui a pris l’initiative de sa création ;
• soit confiés par cette même personne à un établissement public y ayant vocation ou à une société d’économie mixte ou à une personne publique ou privée dans le cadre d’une convention.

La modification d’une ZAC est prononcée dans les mêmes formes que pour la création de la zone. La suppression d’une ZAC est prononcée par l’autorité compétente pour créer la zone, sur proposition ou après avis de la personne publique ayant pris l’initiative de la création.

Les droits de préemption

Articles L. 210-1, L. 211-1 et suivants du code de l’urbanisme

Les droits de préemption sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, de certaines actions et opérations (mise en œuvre d’un projet urbain, du renouvellement urbain, d’une politique locale de l’habitat, de mesures en faveur des activités économiques, du développement des loisirs et du tourisme, de la réalisation d’équipements collectifs, de la lutte contre l’insalubrité) ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions et opérations.

Le droit de préemption urbain

Les communes dotées d’un POS rendu public ou d’un PLU approuvé peuvent instituer, par délibération, un droit de préemption urbain (DPU), lorsqu’il n’a pas été créé de zone d’aménagement différé (ZAD) ou de périmètre provisoire de ZAD :

• sur tout ou partie des zones urbaines (U) et d’urbanisation future (AU) délimitées par ce plan ;
• sur les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d’eau destinée à l’alimentation des collectivités humaines ;
• dans les plans de prévention des risques technologiques (PPRT), dans lesquels les aménagements ou constructions sont interdits ou subordonnés à des restrictions ;
• les zones soumises aux servitudes dites « d’inondation » prévues par l’article L.211-12 du code de l’environnement ;
• tout ou partie des territoires couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Elles peuvent déléguer leurs droits à l’État, aux collectivités locales, aux établissements publics y ayant vocation (notamment les établissements publics fonciers) ou aux concessionnaires d’une opération d’aménagement.

Les communes ayant une carte communale approuvée peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain en vue de la réalisation d’un équipement ou d’une opération d’aménagement dans un ou plusieurs périmètres délimités par la carte.

Les communes faisant partie d’un EPCI y ayant vocation peuvent, en accord avec l’établissement, leur déléguer leurs compétences. Toutefois, lorsqu’un EPCI est compétent de par la loi ou ses statuts en matière de documents d’urbanisme et de ZAC, il est compétent de plein droit en matière de droit de préemption urbain.

Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement l’exercer si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date. Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel le droit est exercé.

Les zones d’aménagement différé

Articles L. 212-1 et suivants du code de l’urbanisme

Les zones d’aménagement différé (ZAD), qui constituent un instrument d’action de l’État, peuvent être créées par décision motivée du préfet, sur proposition ou après avis de la commune ou l’EPCI compétent. La ZAD est créée par décret en Conseil d’État en cas d’avis défavorable de la commune ou de l’EPCI compétent. Le préfet peut également délimiter un périmètre provisoire de ZAD. Il convient de noter qu’en cas de création d’une ZAD ou d’un périmètre provisoire de ZAD, les zones concernées du POS ou du PLU ne sont plus soumises au droit de préemption urbain.

Un droit de préemption est ouvert, dans les ZAD, à la collectivité ou à l’établissement public y ayant vocation, soit, sous certaines conditions, à une société d’économie mixte. L’acte créant la zone désigne le titulaire du droit de préemption.